• 沉寂多年東區或再掀波瀾 低于開封市場房價約2723.05元/㎡
  • 資訊類型:本地樓市  /  發布時間:2019-06-24  /  瀏覽:1516 次  /  

開封向上&西湖印象

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東區最開封。

對于東區來說,它的核心居住區主要是“兩橫三縱”。即:西起勞動路,東至工農路,南至濱河東路,北至新曹路,以汴京路為中軸。粗略的可以概括為:“東區四大豪宅”,“四大老廠區家屬院”,“三大待開發地塊”。

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簡單的來說:

東區四大豪宅:皇家華韻,公園世家,綠都上河城,蔚藍加州;

四大老廠區家屬院:化肥廠家屬院,化建家屬院,閥門廠家屬院,空分廠家屬院;

三大待開發地塊:大城東郡地塊,紫御華庭地塊,惠濟花園地塊。

 

具體來說:

1、大城東郡項目:目前已重新取得4#、5#、6#、7#樓及地下車庫(一期)的施工許可證。

2、紫御華庭地塊:隨著城東大市場的升級改造啟動,近期該地塊的熱度又一次重燃。這主要也是因為:近年來的東區少有房地產項目,該地塊在東區現有地塊(含規劃)中,開發難度相對簡單,位于處于近東區核心居住區,具備撬動老東區客群的能力。

東區市場情況:

1、近年來,可參考的項目僅有東信公館,位于李長莊附近,非東區核心居住區。

2、去化率對比:可售房源576套,目前簽約去化率接近80%。

3、房價對比:已售房源均價5275.18元/㎡,低于開封市場均價7998.23元/㎡(截止到6月22日的開封市場均價)約2723.05元/㎡。

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回到近期炙手可熱的紫御華庭地塊。

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項目前期規劃基礎信息:

總建筑面積:30萬平方米,安置區面積4萬㎡,可售商品房樓棟13棟, 住宅面積:17.48萬㎡,商業面積:2.43萬㎡, 地下車位1026個, 總戶數1734戶。

項目SOWT分析:

S-優勢:

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地段相對較佳:項目近處東區核心居住區,生活配套一應俱全。

地域性矛盾增強:同時,隨著已居住區域的住宅愈加老舊,區域內常住客群年齡愈加變大,居住矛盾日益體現。

W-劣勢:

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近距化肥廠:從地塊南望,即可看見化肥廠。盡管近年來化肥廠搬遷至祥符區的消息屢次提及,且時間節點逐步加快,但對于這塊地而言,化肥廠依然是需要規避的因素之一。

O-機會:

開發空置期:東區基無項目在售,東區地緣性客群已有近5年的光景,無在售商品房可買。

T-威脅:

房價接受度:由于近年來無在售項目,對于房地產的理解經歷了一段較長的空白期。即:區域內客群對于項目定價的理解程度,如果依然停留在“皇家華韻-綠都上河城-御景灣”等同期時代,那么對于項目來說,價格則是最大的障礙。

產品接受度:在區域內已有年輕化剛需客群搬出后,老齡化客群的購買力。這種購買力表現在產品上則更為明顯,以該地塊規劃來看,純高層的設計,能否匹配,是項目面臨的挑戰之一。當然,東區地緣性客群僅是項目客群的一小部分,大部分依然未祥符區(開封縣)客群。

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另一塊地,大城東郡地塊。

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近期項目的相關動態:

大城東郡項目,目前業已重新備案,土地使用面積為47474.4平方米,總建筑面積為10.2萬平方米。同時,已重新取得4#、5#、6#、7#樓及地下車庫(一期)的施工許可證。同時,或在辦理二期建設工程規劃許可證。

項目SOWT分析:

S-優勢:

首期地塊規劃的洋房產品,在啟動銷售后,為區域內唯一多層帶電梯(停車位)的商品房在售項目。項目近距汴京公園,醫院+菜市場(勞動路與新曹路路口,新增勞動路農貿市場)配套齊全。

W-劣勢:

項目前期遭遇的困境,使得意向客群對項目仍舊信心不足。

O-機會:

東區核心生活區近5年沒有房地產項目。

T-威脅:

區域內客群購買力有限,同等價位洋房產品在開封選擇性多。

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對于東區市場來說,地緣性客群應呈主力需求之勢。

但同時,東區房地產市場的開發將會更大規模的吸納祥符區的客群。

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拍攝地點:祥符區東京九里商業街

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拍攝地點:祥符區世紀廣場

從祥符區航拍圖上可以看出,目前祥符區的重點發展發現依然在東部區域的黃龍工業園區,而對于東方國際和項目所處的西部區域,短期來看在規劃層面上依然是空白。但對于祥符區而言,西部區域是接洽開封市區(順河區、禹王臺區)的重點區域,是未來祥符區的重點區域。

在房地產層面,近年來也僅有東方國際借助市場大漲之際迅速完成項目的銷售。而對于此后入駐祥符區的建業,綠城輕資產合作項目來說,如今在量價層面也達不到預期。


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