• 開封特價精裝高層8400元/㎡左右 毛坯高層還會降價嗎
  • 資訊類型:地產研習  /  發布時間:2019-09-28  /  瀏覽:1130 次  /  

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目前,開封精裝高層價格仍在繼續回調。

2018年的邏輯是:北大未名府以6800元/㎡毛坯高層,逼降恒大文旅城/未來城10500元/㎡的精裝高層。目前,恒大在售精裝高層產品8400元/㎡左右。

2019年的邏輯是:隨著雅居樂金茂悅棠,美的國賓府精裝產品的價格回調,將會對中意湖以及新區的毛坯高層持續的沖擊。至于能發揮的效應,取決于中意湖項目在建工程進度。目前,區域內特價房在8200-8700元/㎡。

而開封西區,目前毛坯高層價格在7800-8300元/平米之間。

之所以,目前精裝高層還未對毛坯高層形成降價沖擊,主要在于:

1、中意湖前期銷售較好的項目雅居樂金茂悅棠,盡管開盤后推出特價房源,但回調的幅度在可控的范圍內,且對外基本上無宣傳。同時,在輿論上,早期買貴的購房者很難得到支持。簡單說的是就是:買房之前都想降價,買過之后都想漲價。但商品房最核心的前提是商品兩個字,不同的是,房地產是大宗商品。

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2、工程進度受限,導致可售房源有限。中意湖目前大規模開工的項目基本上僅有融創一家,賣的好壞是另一碼事,但融創的速度在區域內屬于最快的。除此之外,肉眼可見的工程進度是:雅居樂金茂悅棠相對較快,美的國賓府進展較慢,燕瀾府自主體封頂以后從外部看變化基本不大。

3、客戶總量依然有限。目前開封市場的銷售方式是:蓄一段客戶,推20-70套不等的房源,足以去化1周到1個月的時間。

4、關于目前是否適合買房?可以從以下幾個角度去甄別:

4-1:負責項目銷售的營銷總,今年的新盤已經全部更換了1批,后繼者的任務是為項目破局,破局的主要手段基本上是依靠價格。營銷推廣是錦上添花,而價格對于銷量才是飲鴆止渴和雪中送炭。

4-2:短期內上漲空間有限。至少在房住不炒政策不松口的當下,開封今年的房價和去年相比并沒有實質性的突破,甚至是2019年上半年的漲幅和預期,在2019年下半年又打回了原形。

4-3:受制于工程進度影響,目前市場上少部分項目的可售貨源在金九銀十期間大量去化以后,后期五證齊全的房源將會越來越少。但現金流的指標一旦拉緊,非常規銷售的方式將會出現,而非常規的價格自然也會出現。

4-4:降價的利弊,在兩到三年后交付期才會徹底體現。這一屆的買房人,真苦。




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