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我們對于城市發展的解讀，總是建立在房產的基礎上。
尤其是對于開封新區而言，習慣性的把它分為“金明大道組團”、“汴西湖組團”、“中意湖組團”、“自貿核心區組團”、“運糧湖組團”、“高鐵站組團”等。從2018年下半年開始，開封的房價了結束一輪“高歌猛漲”，開始逐步回調，并且在屢次“特價”之后，購房者亦沒有新鮮感。于是，在這個十一，我們看到了，運糧河組團最低給出了6200元/㎡的特價，特價的背后還有高達4%以上的高額分銷傭金，眼瞅著一波市場“小高潮”要起來的時候，連續3天的秋雨，又一次讓有“拖延癥”的購房者找到了不看房的借口。
買啥買，年底還得降！這似乎已經成為了當下開封購房者的“共識”。
買過房的人，在掰著指頭算，啥時候，這開封的房價還能漲到1.5萬/㎡？最近的開封市場，讓高價買入運糧湖的前期購房者，心里多出了難言的苦衷。沒買房的人，也在掰著指頭算，這股運糧河的特價風暴，啥時候能刮到汴西湖？
沒錯，連汴西湖最近的二手房，也一樣賣的艱難。
這個區域部分樓盤的新房，對外售價9500元/㎡，含裝修送車位，毛坯房更是直接給出了7800-8100元的價格。當然，對于汴西湖早期持有的二手房業主來說，并不發愁，畢竟月供大多處于1500-2500元/月之間，租出去的收益也足以低調還銀行的錢。相比起來，現在買入汴西湖區域的新房，其月供已經達到了3500-5500元/㎡之間，指望著拿租金抵月供已經是奢望了。唯一的優勢在于：真到了交房以后，便宜點，還能租出去。
市場下行之際，總能讓購房者找到更多的買房機會。
假如時光回到2015年，那一年開封大多數樓盤的房價都徘徊到（毛坯高層）4200-4800元/㎡之間，其面臨的形式不比現在輕松。那一年的7月，開封人民買房的好幫手“暉達”又一次來了，首開暉達新世界一期，占地86畝，總建筑面積6.5萬方，產品規劃為16棟純粹電梯洋樓，西班牙風情建筑，1.3超低容積率，開封唯一低密純洋房，99-230㎡精品戶型，每戶贈送8-200㎡面積空間。
在8月，正式啟動蓄客，9月，用孟庭葦音樂會借勢宣傳，10月31日開盤當天，現場擺放椅子超過600組，截止到上午10點30分左右，現場累計到訪人數超過300人，開盤選房叫號到220人左右。前期成交率較高，預估當天銷售額超過1個億。開盤均價維持在5500元/㎡左右，最低價4900元/㎡起。
我們之所以用了這么多的“筆墨”去著重的寫暉達，其實主要的目的是：北大紫境府即使是低價7400元/㎡賣洋房，對開封洋房市場能形成的沖擊亦有限。
對，非常直接的說，以目前開封買洋房的客群來說，買湖，買品質，買成熟是三大需求。買運糧河區域，絕對不是真正洋房客群的首選。再引申一下，很多購房者喜歡把“運糧河”和“復興大道組團”相對比，且覺得運糧河比復興大道更有投資潛力。
蘿卜青菜，各有所愛。
但就洋房產品而言，復興大道在我看來，更勝于運糧河組團。
復興大道是“偏而不遠”，運糧河是“遠而不偏”。這樣說的理由在于：
復興大道離古城區更近，但向北發展不是城市的主流方向，且推進速度較慢，區域內商業醫療各項生活配套不成熟。但：它離古城區近。
運糧河，其實更確切的說，現在的運糧河可以分為兩部分，一部分是恒大童世界所在的區域，一部分是恒大未來城所在的區域。由于其處在城市的發展主軸，從汴西湖一路過去，簡直看到了城市的新起點，新希望，高樓幢幢，萬達喜來登，市民之家CBD，自貿區等，對于年輕人來說不過是一腳油門。
但對于需求洋房的中老年客群來說，菜市場，醫院，廣場舞，才是第一需求。
所以，在這個需求之下，就洋房產品來說，復興大道要勝于運糧河。
從客群上來說，亦是如此。很多人覺得康橋九溪郡這也偏，那也偏，但他忘了康橋九溪郡的背后有東區，北區，古城區的廣大購房群體支撐，這些區域中，尤其是東區和古城區，近年來沒有拿得出手的房地產項目，購房需求一直被壓抑，當這群人看不到希望的時候，選擇接近古城區和東區的北區，亦會成為主要選擇。
從房價上說，康橋九溪郡亦強于運糧河，最顯著的標志是：盡管開盤后沒有明顯的大漲，可康橋沒有跌啊。對，沒有跌啊！這一點，在當下的樓市，已經很重要了。
我們再回顧一下康橋九溪郡的開盤數據。
如果你是仔細看的，那一定會有疑問，為什么今天老提過去的事。
嗯，這些都是鋪墊。
康橋九溪郡，首開推盤170套房源，去化約150套，開盤去化率約88%。開盤到訪約180組，整體成交均價9000元/㎡，大戶型均價8500元/㎡，頂層成交均價8650元/㎡，一樓在開盤前已經銷售完畢。
在2018年，還有一個樓盤，叫中南樾府。
首次開盤推出了148套洋房，開盤當天去化57套，整體去化率約39%。如果你覺得這個數據很慘的話，那么如果加上2019年首次開盤的項目，這個開盤數據按高低排序的話，可以排到前四。在它前面的有：禹洲嘉譽府，保利城，雅居樂金茂悅棠，在它后面的有：富力灣，大梁府，美的國賓府，融創宸園。
當然，你也可以質疑這個排序的準確性，畢竟有些樓盤直接是開盤宣布售罄的，只不過后來“又賣了一遍”。至于為啥能成功的“一房兩賣”，我也說不清楚。
繼續回到中南樾府，首開均價為9500元/㎡，起步價格8900元/㎡起。
但，這并不是開封洋房的全部。
在汴西湖區域，桃李春風可以扮演著提振開封洋房項目的角色。在2018年6月，推出洋房78套，去化63套，去化率81%。銷售價格：一層22000元/㎡，三層13500元/㎡，四層14300元/㎡，五層15200元/㎡，頂層15800-16300元/㎡。
這就是具備了品牌+品質+地段的洋房項目，可以賣到的價錢。
如今，它又要啟動二期，包含了洋房，合院，小鎮中心等項目。
只不過，此次在桃李春風二期入市前后，它所面臨的市場環境已然不同。
桃李春風所在的組團習慣性的被稱之為“西湖上游組團”或“西湖龍首組團”。如今，這個區域的南側正在土拍進行時，西側與高鐵站組團正在緊密相連，東側隨著天馬廣場周邊項目的入市，可以說，一個大的“西湖上游生活區”正在形成。
在這個區域內，仍然會有2.5-3.25容積率的高層項目，如楓華，星聯等；也會有1.5-1.7左右的洋房項目，如暉達，澗溪美景等。
暉達在高鐵站附近，最近接連公示了暉達六期11號院12號院。雖然這個項目屬于暉達內部的TOP系，但暉達畢竟是暉達。如今四五年年過去了，2019年或者說2020年的開封市場環境，儼然像極了2015年暉達首期洋房產品的那個秋天。
現在看來，那個秋天，對于暉達是收獲，對于當時買房的購房者，也是收獲。
如今是否會梅開二度，我不確定。但我推測，假如市場持續逆行，暉達再暉達，亦是有可能的。這就是前文鋪墊暉達項目的原因所在。
接下來，要重點的說一下，為什么要回憶2018年的中南樾府和桃李春風。
這是因為：澗溪美景來了。
它處于近金明大道的區域，地處于東陳莊路的它，可以與金祥路的中南樾府進行對比；
它近距汴西湖，且住宅部分又是純洋房產品，可對比綠城桃李春風。
但它最近似的模板是：康橋九溪郡。同樣是洋房+公寓的規劃配置，但唯一不同的是，澗溪美景相對而言，位置更好，且外圍緊鄰澗水河。但品牌影響力和尚未確定的物業是相較于康橋的減分項。
*澗溪美景效果圖（以開發商公布為準）
*橡樹莊園鳥瞰圖
在澗溪美景的周邊，多年之前有個叫橡樹莊園的項目。
如今，距橡樹莊園入市已經有6-7年的時間。那個時候，開封市場學習的項目還是開元；那個時候，喜臺-辛堤頭城市綜合體不過剛剛規劃；那個時候，還有澳門豆撈，武夷夜市，東京藝術中心門前還是奧運火炬；
*開元景觀圖
*2013年的喜臺規劃
如今來看，天馬廣場還是一樣的天馬廣場。
*2013年的天馬廣場
*2019年的天馬廣場
只不過在它的周邊，也在悄悄的改變。
那個時候
橡樹莊園，為不凡者而來
每個人的心中，都有一座莊園的夢想
物質至少，精神之外，極少數名門望族的尊榮
不可一世的傲人品質，亦如主人展現莊重典雅的人生影像
鼎誠·橡樹莊園
貴胄私享，稀有純粹院墅
重現失傳已久的莊園精神，再現傳奇之境
鼎獻，墅質院落領袖大宅，誠啟，開封莊園生活元年
*2013年鼎誠橡樹莊園的入市單頁（部分）
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