• 開封市場連跌,看空開封房價的購房者越來越多,能降到5500元/㎡嗎?
  • 資訊類型:地產研習  /  發布時間:2019-10-17  /  瀏覽:1332 次  /  

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  運糧河房價持續下跌的背后,是開封房地產市場真的不行了嗎?

  十一前期,北大推出7600元/㎡的洋房,恒大推出6800元/㎡的高層,在“橫掃”開封市場之后,恒大推出7500元/㎡精裝高層,北大推出特價6100元/㎡起的毛坯高層。與此同時,市場上亦傳聞,這一區域正在計劃再次引進分銷,且這一次給出了5800元/㎡的毛坯高層價格。

  而這個區域,盡管它偏和遠,但作為離鄭州最近的區域,開封房價的洼地,自然不缺少買房客群的關注。尤其是在恒大推出最新房源之后,較首開時低了2000-3000元/㎡的價格,足以讓部分投資類購房者怦然心動。

  至少,在同等條件下,跑贏了“前期購房者”。

  即:當恒大童世界真正建成以后,真的達到2000萬游客以后,這個區域的民宿產品會成為一個熱點。在數萬套房源的大基數前提下,誰的成本低,則誰更有概率贏得市場認可。

  進一步說,如果恒大持續加推7500元/㎡的精裝房源,對于開封市場來說,可以用“災難”來形容。但對于購房者來說,則是好事。

  它對市場最大的殺傷力在于:開封市場,最大牌的房企,才賣到7500元/㎡。那么中意湖組團的融創,憑什么毛坯房源賣到9000元/㎡以上,中意湖組團的雅居樂金茂悅棠,憑什么精裝高層賣到8500元/㎡以上?

  就像對女人或女朋友將道理一樣,道理是講不通的。

  盡管我們都明白道理。

  從今年4月以后,開封市場大多數樓盤的開盤率都在30%左右。

  通常,在這種情況下,項目方會進行銷售策略調整(如推出特價房,回調價格體系,增加車位贈送等手段),在開盤之后進行二次銷售去化。較少幾個開盤去化率較高的樓盤,同樣面臨了后續客戶不足,或二批房源“低調”開盤時,價格與首期基無差別。

  這個局面,一直維持到今年的“金九銀十”期間,也未曾有大的改變。在本周,百強房企-藍光將進行項目首開,在它首開之后,近兩年進入開封市場的百強房企將全部完成了自己的“首秀”。這其中,有首開售罄的,也有首開僅有個位數銷售去化率的。

  而對于當下的購房者來說,在首開僅有30%銷售去化率的前提下,會讓開發商進入到被動銷售的時期。即:房子賣不動,銷售收入少,造成項目開發現金流困難。

  在項目遇到滯銷和現金流需求下,項目打折的概率會進一步增高。

  退潮之后,才知道誰在裸泳。

  百強房企的品牌支撐,在開封樓市持續回調的下行趨勢面前,已經顯得獨木難支。通過近兩年的銷售數據亦可以看出市場的一些規律:

  其一,占地40-60畝的百強開發商項目,即使坐擁集英街-金明大道的成熟地段,亦沒有賣上高價,且目前在7300-7800元/㎡(毛坯高層)的價格體系內艱難的徘徊。

  這個局面,對于開封市場來說,顯得有些不可思議。

  首先,金明大道集英街這個區域的二手房房價賣的比新房貴,且是開封二手房成交量最活躍的區域。也就是說,這個區域不缺少客群。

  其次,即使是一手房源,暉達在這個區域才是真正具有定價權的項目。在中南樾府進駐開封之后,大多數人都理所當然的認為,中南肯定要比暉達賣的好,但將近兩年過去了,結果多少顯得有點“打臉”。同樣的情況也出現在新惠華府和藍光雍錦匯兩個項目上,盡管藍光從未在開封有過項目,但論品牌影響力,新惠自然是不及藍光的。但在新惠華府開盤之后,新惠的價格體系約在7600元/㎡左右,藍光則是對外釋放的價格僅有7300-7500元/㎡左右。

  作為開封西區最成熟的區域,如今房價基本持平復興大道,一定程度的體現了,購房者改善居住的需求在增強,即對于小地塊,無興趣。當然,小地塊,也確實做不出好規劃。

  在房地產處于下行期時,對于區域的發展同樣也看淡了很多。

  比如,圖中所示的連霍高速區域,從復興大道向北,規劃的基本上以房地產項目為主,且金明大道東側復興大道北側的區域多以高層產品為主。這需要巨大的人口進行補充。而對于開封來說,它的人口來源基本上是老城區遷出客群,縣區客群等。

  一方面,老城區遷出的客群,多有安置房,且從目前來看,密集的分布在復興大道和仁和屯區域。尤其是仁和屯區域,近年來已逐步的成熟。另一方面,老城區舊改進行時,倘若目前的改造進一步深化,開始逐步對老房子進行加裝電梯等,對于開封新區的房地產來說,將會是“致命的打擊”。

  因為,我們的籃子里就這么多雞蛋,你把它從東邊拿到西邊,總數基本上不變的。

  這也是越來越多的人,開始相信:開封的房價,還真有可能回到高層4800-5500元/㎡,多層7500元/㎡的時代。

  雖然我不信,且行且看。




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