• 房地產市場預測:高傭金+高折扣+首付分期+組合貸+團購
  • 資訊類型:地產研習  /  發布時間:2019-10-23  /  瀏覽:1064 次  /  

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  年底來了,降價也如約而至。

  相比起去年同期,今年的購房者顯得更冷漠,連維持多年的金九銀十也全面啞火。體現在:開盤率繼續維持在30%左右,開發商以價換量促熱銷,相繼出現了西區高層精裝7500元/㎡,毛坯高層6200元/㎡,北區毛坯高層6500元/㎡。

  在金九銀十之后,開封市場在年底到來之前,又會出現哪些可能性?

  其一,高傭金+高折扣。一種可能是:滯銷樓盤為了打開銷售局面,寄希望于用高于6%的傭金打開局面。另一種可能是:在某個節點,百強房企為了現金流及回款,給出超過20%的優惠折扣,從而一舉贏得市場。

  其二,首付分期+組合貸。在開封市場多數樓盤進入價格戰后,搶客的手段是進一步降低購房門檻,即推出低首付政策,比如5-10萬定房網簽,比如允許使用公積金+商業貸款組合貸等。

  其三,團購。短期來看,能促使開封房價大幅下跌的只有團購這一條路,即部分開發商為了提前爭搶客戶,以低于市場同區域樓盤1000元/㎡的價格進行銷售,但該部分樓盤通常是五證不全,甚至是工程未啟動。

  同時,在這個市場上,作為購房者,你需要警惕的一種風險是:開封有爛尾風險和傾向的部分樓盤,在洞悉購房者期待在樓市下行期低價買房的心理后,推出讓你心動的價格。如果你沖動,你或許會后悔。

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  在開封市場持續下跌接近兩年之后,購房者等來了越等越跌的局面。

  當然,開封并不是個例。在樓市調控保持當前態勢的前提下,房價下跌的城市數量還會越來越多。于是,市場上另一種觀點:放松調控力度。

  但是否會放松,何時放松,沒有多少人能說清楚。

  我們都是在憑自己的感覺,臆斷市場的漲跌。只是不同的是:有些人完全沒意愿在開封買房,有些人也沒有能力在開封買房。最難熬的是:那些想在當下買房的人。

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  在年底來臨之際,開封市場最活躍的購房組團會是復興大道組團和中意湖組團。

  復興大道組團:

  1、金九銀十區域內熱銷樓盤的支撐點:均價6500元/㎡;

  2、區域內現有的銷售政策,包含:支持公積金,組合貸,首付分期;

  3、區域內新樓盤營銷節點:天工恒悅城重啟并入市銷售,首期主力產品為小高層;碧桂園江山賦精裝產品入市銷售。

  中意湖組團:

  1、區域滯銷之后,多盤銷售達不到預期。在年底資金流需求的前提下,銷售回款會成為這些樓盤的第一訴求。

  復興大道組團也好,中意湖組團也好,所謂的房價下跌,不過是房價虛高之后的理性回調。至于回調何時見底,或者是何時又一次高歌猛進,誰也說不清楚。

  不過,當下的房價,顯然不會像2016年那樣,一下子就從4500-4800元/㎡漲到6500元/㎡,一下子就上漲500元/㎡(精裝毛坯折合差)。

  我們就在渾渾噩噩中邊走邊看。

  畢竟,買房這件事,誰也不比誰聰明多少。

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  洋房市場:

  開封的洋房市場,是當下最混亂的。

  一邊是以桃李春風為代表的品質洋房,維持在1.3-1.5萬元/㎡,短期內沒有跌下來的意思,一邊是以北大紫鏡府等偏遠區域但價格又特別便宜的洋房,價格在7500元/㎡,短期內也沒有漲上去的打算。

  一漲一跌之間,房價竟然相差了一倍。在如此大的房價差面前,無從評判。

  在汴西湖區域,洋房的價格為:1.3-1.5萬/㎡,1.1-1.3萬/㎡(送車位);

  在運糧湖區域,洋房的價格為:7500-8000元/㎡左右;

  在復興大道區域,洋房的價格為:8500-9500元/㎡左右。

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  高層市場:

  目前的高層產品,市場較為的穩定。

  在汴西湖區域,其毛坯高層的價格體系在7800-8300元/㎡左右。

  高出以上價格體系的樓盤,多半具有如新龍御都國際(二師附小),西湖印象(咫尺西湖,基本上為現房),或如部分項目:贈送車位。

  在運糧湖區域,其毛坯高層的價格體系在6200-6800元/㎡左右。

  在中意湖區域,其精裝高層的價格體系在8500-9500元/㎡左右。

  在復興大道區域,其毛坯高層的價格體系在6500-7800元/㎡左右,精裝高層預計在7800-8300元/㎡左右。

  特價房價格體系:

  汴西湖區域:精裝高層,8500元/㎡起;毛坯高層,7300元/㎡起;

  運糧湖區域:毛坯高層,6200元/㎡起,奇瑞金域華府5800元/㎡起(支持首付分期);精裝高層,7500元/㎡起;

  復興大道區域:毛坯高層,6500元/㎡起,毛坯小高層,預計6200元/㎡起;毛坯洋房,8300元/㎡起。

  中意湖區域:精裝高層8300元/㎡起,毛坯小高層,9000元/㎡起。

  注:毛坯小高層年底或會有特價,但付款方式估計會限制全款。

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