• 開封降價樓盤數量多但跌幅有限 不必風聲鶴唳
  • 資訊類型:地產研習  /  發布時間:2019-10-28  /  瀏覽:1219 次  /  

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截止到目前為止,開封市場99%的在售樓盤都以不同的形式完成了“降價”。

如果進一步引申到降低購房門檻,那么開封市場100%的樓盤都完成了類似的動作。

尤其是今年下半年以來,市場看空的情緒已經空前高漲。一輪接一輪的降幅,在購房者看來,已然不知道下限是多少。往年的第四季度,十月都是量價高潮,在十一月,十二月逐步下滑。而今年的開封市場,在10月的表現,可謂“大戲不斷”。

最大的感受是:開封市場的TOP級房企跌跌不休,并且持續不斷用特價房做噱頭,拉低購房者對市場的認知。很多時候,在降價,比降多少更重要。

趨勢,永遠大于跌幅。

更何況,很多情況下,開發商推出的特價房更像是“先鋒”,前期拋出十幾套特價房,陸續跟進幾十套特價房。而更多的時候,開盤最低價的神話,在今年已然完全不適用。

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相比起去年,很多購房者關注的重點也完成了轉變。

從“還會不會漲”到“還會不會降”、“拿什么漲”,這種思維觀念的轉化會讓市場上觀望的情緒空前彌漫。10月份以來,開封市場降價的主角分別是:

1、恒大加推毛坯高層,6600元/㎡特價起步,北大首開洋房,7500元/㎡;

2、恒大文旅城加推精裝高層,7500元/㎡起步;

3、圣樺城國慶加推特價房,6500元/㎡起步;

4、融創加推小高層,106㎡左右的小戶型,均價9000元/㎡,并且給出5年首付分期;

5、雅居樂金茂加推精裝高層,8300元/㎡;

6、開封市場,你覺得最不可能降的某項目高層產品,加推員工特價房;

7、汴西湖區域,推出少量特價房;

8、部分中小開發商攪局,東京大道某項目7588元/㎡買洋房送車位,5888元/㎡ 買毛坯高層,華夏大道5000元/㎡起買毛坯高層。

而如此多的市場動作,僅僅是在10月發生,平均3天/次。這樣的高頻之下,越來越多購房者對開封市場的“樂觀有限”。更何況在這期間,兩大百強房企項目首次開盤率,依然是30%左右。

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在這種情況下,至少從目前來看,開封市場遠沒有到該“風聲鶴唳”的節點。

它只是在慢慢的,合理的擠“泡沫”。

這個擠“泡沫”的過程,對于購房者來說,相當的難熬。

因為你最想買的汴西湖區域,擠的實在有限并且艱難。為什么會出現這種情況?

其一,相比起復興大道和運糧湖組團,汴西湖和中意湖區域的地價是真高。

其二,汴西湖區域的開發商多以中小開發商為主,即是有禹州和中南,也談不上百強系的頭部房企。中小開發商不是不想降,而是降不起。首先是利潤有限,其次是資金來源渠道有限,再次是位置好也不愁賣,最后是土地儲備有限,賣完了總不能關門大吉吧?

至于禹州和中南,開盤的房價,也不算高。至少,還在當下的“合理體系”的范疇內。

其三,擠泡沫最容易的區域是:運糧湖、中意湖、復興大道。這三大區域,頭部房企包含了:恒大、融創、碧桂園。全國項目太多,在現金流需求下,會不定期的展示出“求生欲十足”的一面。求生最好的辦法是降價。

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具體來說:

在這些項目中,拿地成本較高的是富力、融創、碧桂園(中意湖項目)。

在目前的市場環境下,碧桂園中意湖項目不會扮演主力角色。所以,對于碧桂園開封區域來說,最大的看點就落在了碧桂園江山賦項目上。

除此之外,金明大道的中南樾府和藍光雍錦匯會成為關注的重點。

另:暉達高鐵站的項目何時啟動,以何種方式啟動,會成為開封市場未來兩個月的關注點。

另:大河系的商業部分錦悅城建設的如火如荼,這同樣會影響綠城春江明月。

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如今,10月份基本已宣告結束。

接下來,又到了一年一度的光棍節。這是一個房企打折賣房的好節點。

春節相親或者見丈母娘的時候,能不能“硬氣”,就在此一舉了。




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