• 中意湖小高層7200三大街高層6800金明大道6400復興大道6600
  • 資訊類型:本地樓市  /  發布時間:2019-11-11  /  瀏覽:620 次  /  

開封樓盤揭幕雙十一:中意湖小高層7200,三大街高層6800,金明大道6400,復興大道6600

雙十一如約而至。

開封各區域購房組團,代表房企也紛紛拿出了看家的本事。至少在特價房上,表現的誠意十足。具體如:

中意湖組團:精裝高層,8100元/㎡起,毛坯小高層,7200元/㎡起;

運糧湖組團:毛坯高層,6400元/㎡起,精裝高層,7900元/㎡起,毛坯洋房7200元/㎡起;

汴西湖三大街區域:毛坯高層,6800元/㎡起;

金明大道組團:毛坯高層,6400元/㎡起;

復興大道組團:毛坯高層,6600元/㎡起,可首付分期;

鄭開南組團:毛坯高層,7400元/㎡起;

洋房產品系:12800元/㎡起。

團購項目:西區,毛坯高層6800元/㎡起;

注:在雙十一價格戰如火如荼的開啟時,高鐵組團暫未參與。


從金九銀十起,開封房價全面迫降。

到如今,已維持兩個月有余。可以說,除了價格噱頭,同期進行的還包括“分期首付”、“高傭金分銷”、“購房優惠返還”等多種手段。盡管如此,主流項目月銷售能達到50套以上,已經屬于銷售較好的項目。

其一,不定期的特價房,持續刷新價格底線。

在當下的開封市場,有能力打破區域價格體系平衡的樓盤屢有驚人的操作。它所帶來的“壞風氣”是:使得越來越多有意向的購房者對于開封房價價格體系產生了偏離。即:部分樓盤,特價房源僅為噱頭,大多數房源未進行實質性的調價。即使調價,從目前來看,其幅度依然控制在500元/㎡以內,遠遠沒有出現大規模的降幅。

但:在慢慢降幅之下,吸引市場關注的“門檻”也會越來越高。也就是說,接下來,當開發商想在短時間內促銷,其必定要打組合拳,而首當其沖的就是價格。

于是,在這個雙十一,我們看到了:

金明大道南某項目,給出了6400元/㎡起的特價,給出了6500-7000元/㎡的均價。

三大街某項目,給出了特價房6800元/㎡起的特價。

尤其是對于三大街而言,在2020年庫存量將達到近幾年來的最高峰。故:對于這一區域而言,對于樓棟位置差,戶型面積大的房源,降價無可厚非。但與此同時,我們也看到:房地產開發成本也在實質性的提高。

所以說,即使這個區域的價格體系,依然保持在毛坯高層7800-8100元/㎡的情況下,能否禁得住6800元/㎡的價格沖擊?又能經受得起幾輪?

 

其二,風險提示

目前的開封市場,已出現部分開發商資金鏈吃緊。

除此之外,部分百強開發商亦有退出開封市場的打算。它會產生兩個影響:

1、產品層面持續降標,后續在百強開發商撤離后,維權難度會明顯增高,且你想要的物業等,更會成為奢求。

2、樓盤爛尾的可能性相對較小,但交付周期將會延長。目前,市場上的一個怪相是:從開工到拿到預售證,周期極快,但從預售到交付,出現滯緩。

 

其三,市場分化嚴重

經過兩年的持續下跌,市場上各區域的隱患也已暴露無疑。

如:運糧河區域。

你方降罷我方降,降完之后現有的價格體系是否到底,很關鍵。北大項目在開封兩年,給購房者的印象是6800元/㎡持續不漲,在現階段持續陰跌。但同時,也僅有少量房源價格在6200元/㎡左右。

且在今年,恒大的降價,尤其是恒大文旅城的持續降價,加推毛坯房源,已然導致了這一區域不再出現:開封市場最高房價,最低房價共存的局面。

 

如:復興大道區域。

低首付+所謂的低價,透支區域的未來,是這一區域的慣例。

開封市的區域發展,可以概括為三類,政策推動,房地產推動,產業推動。政策給了西區和古城區是共識,產業聚集區分布在東南區域+各縣區,如:汴東產業集聚區,開封精細化工產業集聚區,汴西產業集聚區等。

所以,留給北區的只能是:文旅推動,棚改推動,安置推動。

這也就意味著:離復興大道越遠,生活配套越難以兌現。

這一區域在市場下行的情況下,會出現:特價房源已經不夠“特價”,特價已經接近“均價”。特價房源層出不窮,或者說特價房源常態化。


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